중앙은행은 주택 담보 대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 억제책을 강요하는 설득력있는 사례를 가지고 있다.
그것은 그러한 움직임에 대해 제기 된 주식 주장보다 확실히 강력하다. 그것은 첫 번째 주택 구매자가 되기에는 너무 어렵고 제한적인 규제이다.
지난 5 월 발표 된 DTI에 관한 은행의 5 월 재무 안정성 보고서와 협의 문서는 현상 유지가 얼마나 과한지를 상기시켜준다.
소득에 대한 가계의 비율, 수입에 대한 주택 가격 및 임대료에 대한 집값과 같은 조치는 역사적 및 국제적 기준에 의해 모두 매우 높다.
경제가 위와 같은 추세와 고용 성장률로 성장하더라도 실질 소득 증가는 부진하다. 올해초부터 3 월까지 평균 임금 및 급여 소득자의 주간 소득은 소비자 물가 상승률 조정시 전혀 증가하지 않았다.
지난 6 개월 동안 전국적으로 주택 가격 인플레이션이 해소된 반면, 지난 한 해 동안 임금 상승률을 여전히 앞질렀다. 모기지 부채의 증가는 둔화되었지만 여전히 가계의 집단 집값 상승을 능가한다.
지난 6 개월이 지난 1 년 또는 4 년보다 미래에 대한 더 나은 가이드라고 확신 할 수 있을까? 중앙은행은 그렇지 않다.
그리고 주택 가격의 상승은 주택 소유율의 하락과 동반되어 왔고, 따라서 부채 증가는 인구의 적은 부분에 더 집중된다.
위험의 또 다른 차원은 뉴질랜드 인들이 열정적 인 차용자라는 것이다. 보호장치? 별로없다.
은행의 4 분의 1에 해당하는 자금이 해외로 부터 차용 되었고 최근에는 예금 증가와 대출 성장 간의 격차가 확대되고 있다.
따라서 소매 금리의 위험은이 나라에서 일어나는 일들에 대해서만 - 또는 심지어 주로 - 아니다. 뉴질랜드 은행들이 자금 조달에 의존하고있는 해외 시장에서 국제 충격으로 인해 금리가 상승 할 위험이 있다.
중앙은행의 재무 안정성 보고서에 따르면 최근 차용인 (2017 년 3 월까지 6 개월간 대출을 대출 한 대출자)을 보면 19 %가 5보다 높은 부채 - 소득 비율을 보였다. 모든 차용자 중 6 %가 5 이상의 DTI를 받았다.
주택 담보 대출 금리가 7 % (지난 10 년 동안의 평균 2 년 이자율)에 이르면 은행은 모든 차용자의 4 %와 최근 차용자의 5 %가 본질적인 부분을 충당 할 수있는 충분한 수입이 없을 것으로 예측된다.
"현 수준의 모기지 금리에서 전형적인 DTI 소유주의 세전 소득의 약 40 %가 부채 상환으로 소비되며 모기지 금리가 7 %로 오르면 약 50 %로 상승합니다"라고 컨설팅 문서는 말한다.
"이러한 부채 상환 비율은 다른 항목에 대한 지출에 대한 재정적 자원을 매우 제한적으로 남겨 두었으므로 지출, 강제 판매 또는 대출 불이행이 크게 감소 할 위험이 증가한다.
"모기지 금리가 7 %로 상승하는 시나리오에서 전형적인 DTI 소유주는 세금 및 모기지 지불 후 잔여 소득이 우리의 필수 지출 추정치를 약간 상회하는 것으로 추산됩니다. 8 ~ 9 %의 전형적인 높은 DTI 첫 주택 구매자는 잔여 소득이 필수 지출보다 낮을 것 "이라고 말했다.
높은 DTI 가구에 대한 가정 지출은 Statistics NZ의 가구 경제 조사에 기초하여 약 23,000 달러이다.
그래서 우리는 위험에 처할수 있는 수만 가구에 대해 이야기하고 있으며, 고용 및 소득에 대한 타격이나 이자율 상승으로 최근 9 년 전의 수준에 머물러 있다.
중앙 은행 (Reserve Bank)의 주장의 핵심은 이것이 관련자 또는 은행에 대한 위험 만이 아니라는 것이다. 이미 마련된 LVR (Lon-to-Value Ratio) 제한은 주로 모기지 부채에 대한 채무 불이행시 은행의 대차 대조표의 탄력성을 강화하기 위해 고안되었다.
그리고 실제로 개인 대출자를 구제하는 것이 준비 은행의 사업이 아니다.
오히려 너무 많은 사람들이 한 번에 모기지를 지불하기 위해 고심하고 있다면 더 큰 경제에 미치는 파급 효과에 대한 우려가 있다.
한 가지 확실한 효과는 부채 관리 비용이 증가하면서 가계 지출이 감소한다는 것이다.
한 번에 많은 사람들이 집을 팔아야한다면 집값이 떨어질 것이다.
부의 효과는 두 가지 방식으로 작용한다. 높은 레버리지는 상승하는 시장에서 주택 자산의 상승을 증폭 시키지만, 가격이 하락하면 주식의 파괴를 증폭시킨다.
아일랜드에서는 주택 버블이 터졌을 때, 주택 소비가 줄어들면서 민간 소비가 급격히 감소했으며, 소매 판매는 2009 년 초까지 20 % 가까이 감소했다.
더 넓은 경제에 대한 눈덩이 효과는 신용을 강화하는 은행들에 의해서도 증가 될 것입니다.
중앙은행이 이 문제를 해결할 능력이 글로벌 금융 위기 기간 동안 줄어 들었다.
기사원본: 뉴질랜드 헤럴드
